1. Mettez à jour vos contrats pour les prochaines locations

Les nouveaux modèles concernent les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er octobre 2026, pour les logements loués vides ou meublés à titre de résidence principale, ainsi que les colocations à bail unique. Les locations saisonnières, les baux mobilité et les baux commerciaux ne sont pas concernés. [2]

Les contrats déjà en cours n'ont pas à être réécrits du seul fait de cette évolution. En revanche, pour toute nouvelle location ou tout renouvellement concerné, assurez-vous d'utiliser un modèle actualisé.

Autre changement : le contrat peut désormais mentionner le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. Cette information reste facultative et vise à faciliter les échanges, notamment pour prévenir les situations d'impayés.

En pratique : si vous gérez vous-même vos locations, actualisez vos modèles avant toute nouvelle signature. Si vous passez par une agence immobilière ou un gestionnaire, vérifiez que ses documents intègrent ces modifications.

2. Impayés de loyers : une clause à connaître

Les nouveaux contrats types intègrent une clause résolutoire obligatoire prévoyant la résiliation du bail en cas de non-paiement du loyer, des charges ou de non-versement du dépôt de garantie.

Cette obligation existe depuis la loi du 27 juillet 2023. Le décret de 2026 actualise les modèles réglementaires pour intégrer cette disposition. [2]

Comment fonctionne cette clause ?

En cas d'impayé, un commissaire de justice peut délivrer un commandement de payer. Si la dette n'est pas régularisée, la clause peut produire ses effets après un délai de six semaines suivant ce commandement.

Attention : ce délai n'autorise pas le bailleur à récupérer lui-même son logement. Si le locataire reste dans les lieux, une procédure judiciaire est nécessaire pour obtenir son expulsion. Le juge peut également, sous certaines conditions, accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause.

Un point important en novembre : la trêve hivernale. Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, les expulsions locatives sont en principe suspendues, sauf exceptions légales. Cette période n'empêche toutefois pas le bailleur d'engager ou de poursuivre des démarches de recouvrement et une procédure judiciaire. [3]

À retenir : dès les premiers retards, contactez le locataire, recherchez une solution amiable et conservez une trace des échanges. Une réaction rapide peut éviter l'accumulation des impayés.

3. Vérifiez les obligations liées à l'occupation du logement

Certaines communes peuvent imposer, dans des secteurs définis, que les logements neufs ou certains logements créés par transformation soient exclusivement utilisés comme résidence principale. Cette obligation est appelée servitude de résidence principale.  [4]

Si votre logement est soumis à cette obligation, le bail doit le mentionner expressément, sous peine de nullité prévue par le Code de l'urbanisme. Cette règle particulière ne s'applique pas automatiquement à tous les logements.

Le nouveau modèle permet également de prévoir une clause résolutoire en cas de non-respect de cette obligation. Cette clause reste facultative et sa mise en œuvre est soumise à des conditions spécifiques, notamment l'expiration du délai de mise en demeure fixé par le maire dans le cadre de la procédure prévue par le Code de l'urbanisme. [1]

Avant de signer : vérifiez auprès du service urbanisme de votre commune si votre logement est soumis à cette obligation. Cette précaution permet d'adapter le contrat aux règles applicables au bien.

Conclusion

Un contrat de bail à jour constitue une première étape pour sécuriser votre gestion locative. Avant toute nouvelle signature, vérifiez les clauses applicables, les obligations propres au logement et les modalités de traitement des impayés. Si vous détenez vos biens au sein d'une SCI, profitez-en pour faire le point avec votre expert-comptable sur le suivi financier de votre patrimoine immobilier.

Sources
[1] Légifrance — Décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Modification des contrats types de location à usage de résidence principale.
[2] Service Public — 23 septembre 2026. De nouveaux modèles de bail entrent en vigueur à partir du 1er octobre 2026.
[3] Service Public — Quand s'applique la trêve hivernale ?
[4] Légifrance — Code de l'urbanisme, article L. 151-14-1. Servitude de résidence principale et obligation de mention dans les contrats.